Капремонт по-новому: на что обратить внимание собственникам помещений МКД в Орске

8 августа 2024 года был принят закон № 238-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и статью 53 Градостроительного кодекса РФ». Поправки и нормы закона вступили в силу 1 сентября этого же года. Кроме того, в сентябре вступил в силу ряд законов, принятых ранее. Изменения в сфере ЖКХ коснулись, в первую очередь, правил и принципов организации и проведения капремонта МКД. Эксперт по вопросам ЖКХ, председатель комиссии по вопросам жилищно-коммунального комплекса Общественной палаты Орска Вячеслав Петренко обращает внимание на основные моменты нововведения: что необходимо принять к сведению как собственникам помещений в многоквартирных домах, так и управляющим организациям.

Капитальный ремонт МКД только для подрядчиков – участников саморегулируемой организации

Одно из важных изменений – теперь подрядчиком для капремонта может быть только участник саморегулируемой организации (СРО). Юридические лица и индивидуальные предприниматели, не являющиеся таковыми, не могут рассматриваться в качестве потенциальных исполнителей работ.

Саморегулируемая организация должна специализироваться в области архитектурно-строительного проектирования, инженерных изысканий, капитального ремонта, реконструкции и возведения объектов капительного строительства.

Исключение сделано только для государственных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений.

Договор строительного подряда может быть заключен только с подрядчиком в лице индивидуального предпринимателя или юридического лица, являющимся членом саморегулируемой организации, за исключением лиц, указанных в пункте 1 части 2.2 статьи Градостроительного кодекса РФ (ч. 7 ст. 166 ЖК РФ).

 

Строительный подряд вместо строительно-монтажных работ и услуг

Единственным законным основанием для выполнения подрядчиком капремонта МКД стал договор строительного подряда. Ранее такие работы могли выполняться и на основании договора об оказании услуг и выполнении работ по капремонту.

Договор строительного подряда имеет ряд существенных отличий от договора возмездного оказания услуг. Но основное состоит в том, что, заключая договор подряда, подрядчик обязуется выполнить капремонт по заданию заказчика и сдать результат. Именно результат заказчик должен принять и оплатить. Договор подряда, кроме гарантийного срока, должен включать пункт о строительном контроле.

Договор возмездного оказания услуг обязывает исполнителя выполнять определённые действия или осуществлять обозначенную в договоре деятельность. Именно эти услуги и работы оплачивает заказчик.

Ключевым признаком договора подряда на капитальный ремонт МКД должен быть заменённый трубопровод, отремонтированная крыша, восстановленный фасад или новая отмостка – конкретный результат. Заказчик принимает этот результат, проверяет на соответствие требованиям, затем оплачивает.

 

Обязательный строительный контроль

Строительный контроль за капремонтом МКД, в которых открыт специальный счёт, стал обязательным в двух вариантах. В первом случае строительный контроль осуществляет уполномоченный региональный исполнительный орган или подведомственная организация.

Строительный контроль выполняет специализированная организация, состоящая в соответствующей СРО. Строительный контроль возможен в том случае, когда капремонт МКД финансируется из средств, накопленных на спецсчёте. Собственники таких домов имеют право отказаться от строительного контроля со стороны уполномоченного органа. Но отказаться от строительного контроля вообще они не могут. Поэтому в договор о капремонте должен быть включен пункт о строительном контроле.

Кроме того, собственники должны выбрать специализированную организацию, имеющую право осуществлять строительный контроль и состоящую в СРО, и заключить договор с ней. Тогда строительный контроль проводится в соответствии со ст. 53 Градостроительного кодекса РФ и Постановлением правительства РФ № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (ст. 166 ЖК РФ).

 

Обследование технического состояния МКД

Общее собрание собственников теперь может инициировать обследование технического состояния МКД. До принятия этого изменения решение о проведении оценки технического состояния МКД принимал региональный оператор.

Техническое обследование МКД, проведённое за счёт средств собственников, может стать основанием для досрочного капитального ремонта МКД или, наоборот, для его отсрочки, если дом находится в хорошем состоянии. За соответствующее решение должны проголосовать не менее 2/3 собственников.

Результаты оценки технического состояния МКД направляются региональным властям.

Необходимо добавить, что проводить обследование могут только организации, участвующие в СРО в области проектирования и изыскательской деятельности.

Власти субъектов РФ теперь имеют право назначать и проводить техническое обследование за счёт средств регионального бюджета.

Если в результате обследования, инициированного собственниками или региональными властями, будет признана объективная необходимость капремонта, дом должен быть включен в программу капремонта досрочно.

Результаты обследования будут отражены в Государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ).

 

Изменения, о которых следует знать, планируя капитальный ремонт МКД.

– Решения о ликвидации последствий аварий и ЧС принимаются без общего собрания собственников в порядке, определяемом регионом.

– При открытии специализированного счёта в Государственную жилищную инспекцию по Оренбургской области необходимо направить сведения о том, что оригинал протокола уже направлен.

– Протокол общего собрания собственников о капитальном ремонте МКД, финансируемом со спецсчёта, должен содержать, кроме прочего, решение о выборе уполномоченного лица, отвечающего за заключение договора строительного подряда.

– В договоре строительного подряда на капремонт МКД с оплатой со спецсчёта должен быть пункт об осуществлении строительного контроля.