Смена управляющей организации без согласия собственников МКД

Бывают случаи, когда смена УО происходит внезапно, без оповещения и согласия собственников многоквартирного дома. Какие действия необходимо предпринять собственникам, если сменилась управляющая организация без их согласия? Об этом подробно расскажет наш постоянный эксперт по вопросам ЖКХ Вячеслав Петренко.

Вячеслав Петренко

Как правило, смена управляющей организации является следствием разных причин, в том числе ненадлежащего исполнения обязанностей, и процессу смены предшествует проведение общего собрания собственников помещений в МКД.

В большинстве случаев смена УО происходит досрочно (до истечения срока действия договора управления МКД, который не может превышать 5 лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Однако возможно пролонгирование действия такого договора на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть.

Если у собственников есть обоснованные подозрения в том, что общее собрание проведено с нарушением процедуры либо фактически не проводилось, необходимо выполнить следующие действия.

1. Ознакомиться с протоколом в Государственной информационной системе ЖКХ (требуется подтвержденная учетная запись на «Госуслугах») в разделе «Протоколы общих собраний собственников». При отсутствии протокола – обратиться в действующую УО с просьбой ознакомиться с копией протокола и своим решением, если оно приложено к протоколу (в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ инициатор собрания обязан предоставить протокол с приложениями в УО не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания).
2. Если протокол отсутствует в ГИС ЖКХ и его копия отсутствует у действующей УО, собственники помещений вправе получить такую информацию в ГЖИ по Оренбургской области по телефону 8 (3532) 43-69-13. Соответствующая информация может быть получена также и от соседей (например, через домовые чаты в мессенджерах).
3. Если после ознакомления с протоколом установлено, что решение собственника помещения является поддельным, оформленным без ведома собственника и без учета его позиции по вопросам повестки дня, такой собственник вправе обратиться в правоохранительные органы с заявлением о фальсификации подписи (документа).

Указанные действия рекомендуется предпринять в максимально короткий срок после того, как стало известно о проведении общего собрания.

 

ГЖИ обращает внимание, что, в случае когда волеизъявление собственника помещения по вопросам повестки дня определяется однозначно, ГЖИ обязательно принимает его к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня (письмо Минстроя России от 05.10.2017 г. № 35851-ЕС/04).

В случае если собственник помещения не принимал участия в собрании или голосовал против принятия решения и если данным решением нарушены его права и законные интересы, собственник вправе обжаловать указанное решение в судебном порядке (в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ заявление может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении).

До признания решения общего собрания недействительным оно является обязательным для всех собственников (ч. 4.5. ст. 46 ЖК РФ).

Чтобы обеспечить надлежащее управление МКД и обезопасить свою собственность от противоправных действий, ГЖИ рекомендует:

– выбрать совет МКД (если его нет) из числа лиц, которые в силу своей заинтересованности и относительной занятости способны регулярно взаимодействовать с УО, а также обладают знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников помещений (ст. 161.1 ЖК РФ);

– создать общедомовой чат в одном или нескольких мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией;

– максимально использовать ресурсы государственной системы ЖКХ для проведения общих собраний собственников, для получения информации об МКД, а также для обращений в управляющую компанию и контрольные органы.

Функциональные возможности ГИС ЖКХ могут быть применены при проведении заочного голосования собственников. Порядок проведения собрания с использованием ГИС ЖКХ определен ст. 47.1 ЖК РФ.

Система электронного голосования исключает возможность подделки подписей собственников, поскольку доступ к голосованию есть только у указанных собственников.

Сергей Рассказов, специальный корреспондент

Фото: Сергей Рассказов/Орская газета