Смена управляющей организации без согласия собственников МКД
– Какие действия необходимо предпринять собственникам помещений в МКД, согласно законодательству РФ, если сменилась управляющая организация без их согласия? (Игорь, ул. Станиславского, д. 73)
Вячеслав Петренко,
председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области, консультант по ЖКХ и территориальному общественному самоуправлению (ТОС):
Как правило, смена управляющей организации является следствием разных причин, в том числе ненадлежащего исполнения обязанностей, и процессу смены предшествует проведение общего собрания собственников помещений в МКД.
В большинстве случаев смена УО происходит досрочно (до истечения срока действия договора управления МКД, который не может превышать 5 лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Однако возможно пролонгирование действия такого договора на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть.
Если у собственников есть обоснованные подозрения в том, что общее собрание проведено с нарушением процедуры либо фактически не проводилось, необходимо выполнить следующие действия.
- Ознакомиться с протоколом в Государственной информационной системе ЖКХ (требуется подтвержденная учетная запись на «Госуслугах») в разделе «Протоколы общих собраний собственников». При отсутствии протокола – обратиться в действующую УО с просьбой ознакомиться с копией протокола и своим решением, если оно приложено к протоколу (в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ инициатор собрания обязан предоставить протокол с приложениями в УО не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания).
- Если протокол отсутствует в ГИС ЖКХ и его копия отсутствует у действующей УО, собственники помещений вправе получить такую информацию в ГЖИ по Оренбургской области по телефону 8 (3532) 43-69-13. Соответствующая информация может быть получена также и от соседей (например, через домовые чаты в мессенджерах).
- Если после ознакомления с протоколом установлено, что решение собственника помещения является поддельным, оформленным без ведома собственника и без учета его позиции по вопросам повестки дня, такой собственник вправе обратиться в правоохранительные органы с заявлением о фальсификации подписи (документа).
Указанные действия рекомендуется предпринять в максимально короткий срок после того, как стало известно о проведении общего собрания.
ГЖИ обращает внимание, что, в случае когда волеизъявление собственника помещения по вопросам повестки дня определяется однозначно, ГЖИ обязательно принимает его к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня (письмо Минстроя России от 05.10.2017 г. № 35851-ЕС/04).
В случае если собственник помещения не принимал участия в собрании или голосовал против принятия решения и если данным решением нарушены его права и законные интересы, собственник вправе обжаловать указанное решение в судебном порядке (в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ заявление может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении).
До признания решения общего собрания недействительным оно является обязательным для всех собственников (ч. 4.5. ст. 46 ЖК РФ).
Чтобы обеспечить надлежащее управление МКД и обезопасить свою собственность от противоправных действий, ГЖИ рекомендует:
– выбрать совет МКД (если его нет) из числа лиц, которые в силу своей заинтересованности и относительной занятости способны регулярно взаимодействовать с УО, а также обладают знаниями, позволяющими отстаивать права и законные интересы собственников помещений (ст. 161.1 ЖК РФ);
– создать общедомовой чат в одном или нескольких мессенджерах, а также активно обмениваться с другими собственниками информацией;
– максимально использовать ресурсы государственной системы ЖКХ для проведения общих собраний собственников, для получения информации об МКД, а также для обращений в управляющую компанию и контрольные органы.
Функциональные возможности ГИС ЖКХ могут быть применены при проведении заочного голосования собственников. Порядок проведения собрания с использованием ГИС ЖКХ определен ст. 47.1 ЖК РФ.
Система электронного голосования исключает возможность подделки подписей собственников, поскольку доступ к голосованию есть только у указанных собственников.
Каждый понедельник с 16.00 до 18.00 по телефону 22-17-84 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области, консультант по ЖКХ и территориальному общественному самоуправлению (ТОС) Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы
жителей города по темам: «Управление многоквартирным домом» и «Развитие ТОС». Вопросы можно направлять и на электронный адрес ukc-orsk@yandex.ru.