Требования по внесению изменений в договор управления МКД

– Какие существуют требования по внесению определенных изменений в договор управления МКД в соответствии с законодательством РФ? (Ирина, ул. Макаренко, д. 10б)

Вячеслав Петренко,

председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области:

Договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет (ч. 1 ст. 5 ст. 162 ЖК РФ), собственниками помещений с ТСЖ или управляющей организацией. За период управления могут возникнуть некоторые корректировки. Жилищный кодекс РФ определяет конкретные требования.

Предложения о внесении изменений в договор управления имеют право вносить обе стороны. Согласно ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД, выбрав способ управления с помощью специализированной организации, заключают с такой УО договор управления. Стороной договора вместо непосредственно собственников может выступать ТСЖ или кооператив.

Договор управления заключается в письменной или электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, которые утверждают собственники на общем собрании, на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если стороны не заявят о прекращении действия документа по истечении этого срока, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).

При этом в течение срока действия договора управления сторонам может потребоваться внести в него изменения или дополнения. Например, добавить или исключить какие-то обязательства УО, индексировать цену договора, включить дополнительные полномочия УО.

В таком случае сторонам необходимо достичь согласия и оформить новые условия дополнительным соглашением к договору. Другой пример, когда договор может быть изменен, – вступившее в силу решение суда. Но тогда это уже не будет соглашением сторон, это будет выполнение данного решения.

Все изменения в договор управления оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на общем собрании собственников.

УО и собственники могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно общее собрание собственников наделено полномочиями определять условия договора управления и вносить соответствующие изменения в него.

Изменения обязательно оформляются в письменном виде: на общем собрании выносится проект допсоглашения, где должны быть прописаны все корректировки, которые вносятся в условия действующего договора управления. Соглашение считается заключенным, если за него на собрании проголосовало простое большинство, то есть собственники, обладающие 50 % плюс один голос от всех голосов участников собрания.

После утверждения общим собранием документ обязательно размещается в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

 

Срок вступления в силу изменений, которые вносятся в договор управления дополнительным соглашением, определяется сторонами договора управления, утверждается на общем собрании и закрепляется в протоколе собрания. При этом дата начала действия корректировок в договоре может отличаться от даты подписания сторонами дополнительного соглашения.

Подписать такой документ могут от лица собственников уполномоченные собранием лица: председатель собрания, секретарь и члены счетной комиссии, председатель совета МКД и его члены. При этом для допсоглашения не действует требование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о необходимости собрать подписи собственников, обладающих более чем 50 % от всех голосов в доме.

Утвержденное на общем собрании собственников допсоглашение, как и сам договор управления, является обязательным для исполнения всеми сторонами, в том числе УО и собственниками, которые не участвовали в голосовании.

Это подтверждается судебной практикой. В основном условие о том, что изменения в договор вносятся на основании утвержденного допсоглашения, прописываются в самом таком договоре.

Например:

– п. 5.1. Договор может быть изменен или дополнен по предложению одной из сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

– п. 5.2. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, предусмотренный настоящим договором, может быть изменен с одновременным соответствующим изменением цены по настоящему договору в случае изменения действующего законодательства или на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

– п. 5.3. Изменение условий договора оформляется допсоглашением, подписанным сторонами, решение общего собрания является приложением к допсоглашению.

Инициатором внесения изменений в договор управления могут быть как собственники (инициативная группа, совет МКД), так и УО.

 

Учитывая юридическую практику в регионах, в том числе примеры работы управляющих организаций Орска, необходимо выполнить следующие действия:

1. Подготовить проект допсоглашения, где будут определены необходимые изменения.
2. Направить предложение об изменении условий договора совету МКД и/или инициативной группе собственников. Законодательством не определено, каким образом направляется предложение, в связи с этим можно разместить на информационном стенде МКД, отправить почтой председателю совета МКД.
3. Предложить такой группе/совету МКД инициировать общее собрание собственников помещений по вопросу утверждения допсоглашения и внесению изменений в договор. Если собственники не захотят этого делать, УО может сама провести собрание в соответствии со ст. 45-47 ЖК РФ. После того как допсоглашение будет утверждено и подписано, УО следует разместить его и протокол собрания в системе ГИС ЖКХ.

После вступления изменений в силу УО и все собственники должны исполнить новые условия договора управления в указанные сроки.

Каждый понедельник с 14.00 до 17.00 по телефону 42-03-35 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы жителей города по теме «Управление многоквартирным домом». Вопросы можно направлять и на электронный адрес: ukc-orsk@yandex.ru