Откуда ждать проблем при смене Управляющей компании. Часть 2

Продолжаем разговор о том, с какими сложностями могут столкнуться собственники МКД при смене управляющей организации, начатый в № 8 «ОГ» от 4 марта.

Оспаривание протокола общего собрания собственников помещений по выбору новой управляющей организации

Орган Государственной жилищной инспекции может отказать управляющей организации (УО) во внесении дома в реестр лицензий, если посчитает, что общее собрание собственников проведено с существенными нарушениями, а решения, принятые на нем, нелегитимны.

Организация общего собрания собственников (ОСС) требует много времени и знаний, поскольку несоблюдение хотя бы одного требования к этой процедуре даст ГЖИ основание оспорить протокол в судебном порядке. Первая сложность для собственников – инициировать такое собрание, ведь действующая УО этого делать не станет, а новая – не имеет законного права.

Следовательно, вся нагрузка ложится на самих собственников, которые будут выступать инициаторами ОСС. Именно они должны составить и распространить уведомления о собрании с повесткой дня, юридически правильно их составив, в соответствии с требованиями ст. 44-48 ЖК РФ.

Следующая сложность – набрать кворум, чтобы собрание имело полномочия на принятие решений по вопросам повестки дня (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Затем инициаторам и/или избранным на ОСС членам счетной комиссии необходимо правильно подсчитать голоса, согласно собранным бюллетеням, и оформить протокол ОСС. Собственники помещений в доме должны быть уведомлены о решениях, принятых на собрании, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

При несоблюдении хотя бы одного требования закона к проведению общих собраний протокол ОСС может быть обжалован в судебном порядке. Право оспорить решение общего собрания предоставлено собственникам, которые либо не принимали участие в ОСС, либо голосовали против смены УО, либо посчитали, что их волеизъявление при голосовании было нарушено.

И хотя, согласно решению ВС РФ от 29.09.2017 г.

№ АКПИ17-704, факт обращения в суд для признания недействительным решения собственников о смене управляющей организации не может служить основанием для отказа или приостановления рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, орган ГЖИ может это сделать, тем самым снова затягивая переход дома в управление новой УО.

Не стоит забывать и об обязанности органа ГЖИ, прописанной в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ: при поступлении в его адрес в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, провести внеплановую проверку собрания. Проверка также затянет внесение изменений в реестр.

 

Путаница в правах и обязанностях прежней и новой управляющей организации

Если собственники приняли решение о смене управляющей компании, а орган ГЖИ затягивает внесение изменений в реестр, прежняя УО формально еще управляет домом. И тут возникают сложности для жителей дома:

– кому платить за жилищно-коммунальные услуги;

– кто отвечает за уборку территории, ремонт, оказание согласованных услуг по содержанию общего имущества;

– куда обращаться в случае аварии?

Согласно законодательству, до момента внесения изменений в реестр лицензий за все это отвечает прежняя управляющая организация, а на деле она может отказаться исполнять обязанности по расторгнутому договору управления. В то же время новая УО, по сути, не может это делать, а если возьмется, то за счет собственных средств, потому что у нее еще не возникло право выставлять счета за жилищно-коммунальные услуги.

Отсюда – еще одна проблема, нередко возникающая в многоквартирных домах, которые должны перейти в управление новой УО, но орган ГЖИ еще не оформил это официально: появление двойных квитанций за ЖКУ. Платить прежней или новой УО, и как не ошибиться, как не потерять деньги, – вот вопросы, которые могут встать перед жителями МКД в такой переходный период.

Продолжение следует.

Откуда ждать проблем при смене Управляющей компании. Часть 1