Как собственникам МКД в Орске наладить отношения с управляющей организацией

– Нужен ли Совет в многоквартирном доме (МКД) и каковы возможности его взаимодействия с управляющей организацией?

Этот вопрос Вячеславу Петренко, председателю Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области, задал Геннадий, проживающий в Орске на ул. Станиславского, д. 73.

Вячеслав Петренко

Анализ положения дел в управлении многоквартирными домами показывает, что одной из основных причин недовольства собственников управляющей организацией является отсутствие доверительных отношений. В большинстве своем собственники не знают или не хотят знать, какие работы, услуги и в какие сроки выполняет управляющая организация, и поэтому не могут объективно оценить эффективность ее труда.

Взаимодействия и доверия собственников можно добиться с помощью избрания Совета МКД.

 

Что такое Совет МКД и зачем его нужно создать

Совет многоквартирного дома – орган управления домом, представляющий интересы собственников помещений в МКД. Он избирается в каждом доме с количеством квартир более четырех, где не создано ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников (ОСС) (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Число членов Совета МКД устанавливается на ОСС с учетом количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании Совета нового МКД принимается в течение 1 календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию.

Например, одно из полномочий Совета МКД – обеспечить выполнение решений ОСС. Совет в этом случае выполняет контролирующую функцию. Если управляющая организация выполнит работы и услуги, утвержденные протоколом СС, раньше срока, она может предоставить отчет Совету МКД. Совет расскажет собственникам о проведенных работах и оказанных услугах. Так жильцы будут осведомлены и уверены, что управляющая организация не бездействует. Если управляющая организация затягивает с выполнением своих обязательств, Совет МКД напомнит ей, что необходимо сделать, чтобы избежать недовольства.

Собственники доверяют Совету МКД и нередко на общем собрании наделяют его полномочиями принимать решения о текущем ремонте общего имущества. В таком случае Совет может посоветоваться с УО, и они вместе определят, какие работы необходимо выполнить за какой период. Плюс для управляющей организации в том, что она заранее сможет распределить бюджет на текущий ремонт.

Совет МКД контролирует оказание услуг и выполнение работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, качество предоставляемых коммунальных услуг. Если у управляющей организации сложились доверительные отношения с Советом, он своевременно сообщит ей о недочетах, которые можно устранить. Это поможет снизить количество претензий от собственников, недовольных работой управляющей организации.

Совет МКД предоставляет заключения по проектам договоров, которые собственники рассматривают на ОСС. Взаимодействуя с Советом, управляющая организация может заранее объяснить плюсы и минусы договоров.

Недовольство собственников управляющей организацией не всегда объективно. Бывает, что жильцы требуют выполнить работы и услуги, не предусмотренные договором управления. Совет МКД объяснит жителям, что такие работы и услуги не входят в обязательный перечень, и поможет согласовать проект договора, если собственники решат выполнять их в качестве дополнительных.

Сложилось мнение, что Совет МКД действует вопреки интересам управляющей организации. Но на ситуацию можно взглянуть с другой стороны: Совет МКД должен облегчить взаимодействие с собственниками. Он выступает посредником и доносит до УО пожелания жителей. А с другой стороны, управляющая организация во взаимодействии с Советом поможет разрешить проблемы в пределах его компетенции.

 

Выбор и правовой статус совета МКД

Полномочия Совета МКД определяет ч. 5 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ):

1. Обеспечивает выполнение решений ОСС.
2. Выносит на ОСС вопросы и предложения о порядке использования общего имущества, планировании и организации работ по его содержанию и ремонту.
3. Предлагает обсудить на ОСС вопросы о порядке обслуживания проектов договоров, заключаемых между собственниками помещений в отношении общего имущества (ОИ) и предоставления коммунальных услуг (КУ).
4. Выносит на повестку дня ОСС вопросы компетенции Совета МКД.
5. Представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования и организации управления в МКД, содержания и ремонта ОИ в МКД.
6. Представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС.
7. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД, за качеством предоставляемых КУ.
8. Представляет на утверждение годового ОСС отчет о проделанной работе Совета.
9. Принимает решения о текущем ремонте ОИ в МКД в случае принятия соответствующего решения ОСС.

Совет МКД может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию. Например, вести информационную работу: разъяснять жильцам их права и обязанности, помогать собственникам помещений и управляющей компании при проведении ОСС или организовывать опросы для оценки качества работы УК.

 

Совету МКД полезно взаимодействовать с управляющей организацией

Бывает и так, что УО воспринимает членов Совета МКД как недругов. Управляющие организации утверждают, что Совет МКД регулярно просит разъяснений, требует невозможного. И такой подход понятен: члены Совета МКД – собственники помещений, которые могут действовать в своих интересах.

Как правило, с таким подходом ничего хорошего не получается. Если Совет МКД недоволен работой управляющей организации, один из его членов может инициировать собрание, на котором собственники могут изменить способ управления МКД.

Члены Совета и остальные собственники помещений, которые считают, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями, могут писать жалобы в ГЖИ, администрацию или прокуратуру. Нередко это приводит к проверкам и штрафам. Если взаимодействовать с Советом, шансов избежать неприятных последствий будет больше.

Список полномочий Совета МКД широк. Если управляющая организация правильно выстроит с ним отношения, она может сэкономить время и силы своих сотрудников.

Отдельные положительные примеры успешного взаимодействия Советов МКД и управляющих организаций есть в управляющих компаниях «Ленинской» и «Октябрьской».