Управление домом. Как проконтролировать качество?

– Каким образом собственники помещений МКД должны контролировать оказываемые услуги и выполняемые работы управляющей организации при управлении домом в соответствии с законодательством РФ? (Виктор, ул. Васнецова, 16 А)

Вячеслав Петренко,
председатель Общественного Совета при ГЖИ по Оренбургской области:

– Обеспечить контроль в случае, если в МКД не создано товарищество собственников жилья и дом не управляется жилищным кооперативом, возможно только при условии, когда собственники помещений должны в обязательном порядке на общем собрании избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме, председателя совета дома из числа членов совета МКД (ст. 161.1 п. 1, п. 2 ЖК РФ).
Вместе с тем у многих собственников бытует мнение «старший по дому». Такого термина не существует, и этот статус не определяет никаких юридических полномочий в вопросах контроля и взаимодействия с УО в интересах собственников.
Полномочия совета МКД закреплены ст. 161.1 п. 5 ЖК РФ.

Организация контроля за оказанием услуг и выполнением работ УО при управлении МКД

Контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также за качеством предоставляемых коммунальных услуг – одна из важных задач совета МКД.

Что можно и нужно контролировать

Существует ошибочное мнение, что собственники помещений вправе контролировать, как и на что УО тратит средства, поступившие от собственников помещений в доме в качестве платы по договору управления МКД. Это не совсем так.
ЖК установил, что по договору управления МКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников помещений) за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме.

Из этой нормы закона следует, что отношения сторон договора управления строятся так же, как и любые отношения на рынке товаров, работ и услуг.

Собственники заказывают УО выполнить определенный согласованный сторонами перечень работ и услуг и обязуются внести установленную договором плату. УО обязуется его выполнить, предоставить коммунальные услуги.

Соответственно, собственники помещений в МКД и совет МКД как избранный орган вправе и должны контролировать:
1. выполняются ли все работы, предоставляются ли все услуги, указанные в перечне работ и услуг договора управления МКД;
2. соблюдаются ли периодичность и сроки выполнения работ, оказания услуг;
3. выполняются ли работы в полном объеме;
4. соответствует ли качество работ и услуг показателям, установленным договором.

В отношении качества работ и услуг необходимо иметь в виду, что параметры качества коммунальных услуг установлены Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений, согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354.

Поэтому при контроле можно руководствоваться параметрами сроков и качества, которые указаны в договоре управления в отношении каждой из заказанных услуг и работ. Необходимо учесть, что показателем качества услуги или работы УО можно считать достижение результата выполнения данной работы (услуги). Поэтому важно добиваться от УО, чтобы она для каждой заказываемой собственниками работы или услуги показывала, какой результат должен быть достигнут.
Совету дома можно и нужно контролировать выполнение работ и услуг, указанных в договоре управления, их качество, периодичность и сроки. Контроль за расходованием УО средств, поступивших в качестве оплаты по договору управления, действующим законодательством не предусмотрен.

Каждый понедельник с 14.00 до 17.00 по телефону 39-00-50 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы жителей города по теме «Управление многоквартирным домом». Вопросы можно направлять и на электронный адрес ukc-orsk@yandex.ru.