Управляем домом сами
– Какие основные обязанности у собственников многоквартирного дома (МКД) при непосредственном способе управления, в соответствии с законодательством РФ? (Юрий, пр. Никельщиков, д. 70)
Вячеслав Петренко,
председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области:
– Для организации управления МКД непосредственно собственниками помещений необходимо разобраться в этом способе управления, а именно:
– кто содержит общее имущество дома;
– как заключить договоры на содержание общего имущества;
– кто предоставляет коммунальные услуги;
– кто несет перед собственниками ответственность и размещает информацию в государственную систему (ГИС) ЖКХ.
- Кто выполняет работы и оказывает услуги по содержанию общего имущества.
При непосредственном способе управления МКД работы и услуги выполняют и оказывают организации или предприниматели. По сути это подрядчики. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее. Заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Это определено ч. 2 ст. 702 ГК.
Подрядчиков определяют решением общего собрания собственников (ОСС) помещений в МКД (ч. 1. 164 ЖК). Общее собрание может привлечь управляющую организацию (УО) для содержания общего имущества. Для этого собственники заключают с УО договор содержания общего имущества в МКД или другой договор на выполнение отдельных работ или оказание услуг.
- Кто обслуживает внутридомовое газовое оборудование (ВДГО) и внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО).
Собственники помещений в МКД при непосредственном управлении обязаны заключить договоры на обслуживание и ремонт ВДГО и ВКГО. Это устанавливают Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденные постановлением Правительства от 14.05.2013 г. № 410 (Правила № 410).
При отсутствии заключенных договоров собственники могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 2 статьи 9.23 КоАП. Специализированные организации вправе прекратить подачу газа, если собственники помещений не заключат договор на техническое обслуживание ВДГО или ВКГО (подп. «б» п. 80 Правил № 410).
Если в предмет договора на обслуживание общего имущества в МКД, заключенного между собственниками и подрядной организацией, входят работы по обеспечению надлежащего состояния ВДГО, то подрядная организация от имени собственников должна заключить договор на обслуживание ВДГО.
В отношении содержания ВКГО собственники самостоятельно заключают договоры со специализированной организацией. Однако на основании решения ОСС собственники вправе поручить подрядной организации заключить от имени собственников договор на обслуживание ВКГО (п. 17 Правил № 410).
- Кто проверяет вентканалы МКД.
Подрядная организация. При непосредственном управлении МКД между собственниками и подрядной организацией заключается договор на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 164 ЖК).
Если работы по ремонту и обслуживанию вентканалов и дымоходов не входят в предмет заключенного договора, между собственниками и подрядной организацией может быть заключено дополнительное соглашение к договору. Такой вывод следует из части 1 статьи 164 ЖК.
Законом не предусмотрена обязанность подрядной организации заключать договор на ремонт и техобслуживание системы вентиляции в МКД со специализированной организацией, имеющей лицензию. Подрядная организация вправе выполнять эти работы самостоятельно. Это следует из пункта 4 приложения к Положению о лицензировании деятельности по монтажу, техобслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, утвержденному постановлением Правительства от 28.07.2020 г. № 1128.
Также собственники по решению ОСС вправе заключить отдельный договор на ТО и ремонт вентканалов и дымоходов с иной организацией.
- Как заключить договоры оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества.
Содержать общее имущество собственники могут, заключив договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту. Договоры заключают на основании решений ОСС. При этом все или большинство собственников помещений в МКД выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 1 ст. 164 ЖК).
Собственники могут выбрать представителя для заключения договора(ов) с подрядными организациями. Вопрос наделения его полномочиями выносится и утверждается на ОСС. Без решения общего собрания все или большинство собственников могут выдать одному из собственников или любому лицу доверенность на выполнение действий с третьими лицами (ч. 3 ст. 164 ЖК).
- Кто предоставляет собственникам коммунальные услуги
При непосредственном управлении коммунальные услуги (КУ) предоставляют напрямую ресурсоснабжающие организации (РСО). Договоры КУ каждый собственник помещения в МКД, реализующий непосредственный способ управления, заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК).
В зависимости от степени благоустройства МКД это будут договоры:
– горячего водоснабжения;
– холодного водоснабжения;
– водоотведения;
– электроснабжения;
– газоснабжения;
– отопления;
– обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО).
Коммунальная услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО – ООО «Природа». Это требование указано в ч. 11.1 ст. 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ).
При непосредственном управлении плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, включают в коммунальные услуги, и потребители оплачивают их напрямую РСО. Основания платы за КУ на ОДН напрямую РСО следуют из ч. 5 ст. 154 ЖК РФ и п. 40 «Правил предоставления коммунальных услуг», утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 г. № 354.
- Кто отвечает за техническую документацию МК
При непосредственном способе управления МКД техническая документация хранится у собственника, определенного решением общего собрания собственников (ОСС). Если общее собрание не определило такого собственника – у одного из собственников помещения в МКД, которому такие документы были ранее переданы. Кроме того, техническая документация может храниться в организации, ответственной за содержание и ремонт общего имущества, если это предусматривает договор (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Ответственное лицо обязано принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД в соответствии с требованиями действующего законодательства. Это предусматривают пункты 13, 27 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 г. № 491.
- Кто размещает информацию в государственной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ)
При непосредственном управлении информацию в ГИС ЖКХ могут размещать:
– собственники помещений в МКД;
– орган местного самоуправления (МСУ);
– организация или предприниматель, если они – единоличные собственники помещений в МКД;
– РСО и регоператор ТКО;
– специализированные организации, если они выполняют определенные виды деятельности.
Информацию об услугах по содержанию и ремонту общего имущества в ГИС ЖКХ размещает орган МСУ или организация, предприниматель – единоличный собственник помещений в МКД. Это устанавливают раздел 7, примечание 1 к разделу 7 и раздел 16 «Состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства», утвержденных Приказом Минкомсвязи от 29.02.2016 г. № 74, Минстроя № 114/пр (далее Приказ № 114).
Информацию о размере платы за содержание жилого помещения в ГИС ЖКХ размещает орган МСУ, если собственники на ОСС не установили размер платы за содержание жилого помещения (раздел 7, примечание 2 к разделу 7 Приказа № 114/пр). Из этого следует, что если собственники самостоятельно установили размер платы, то они сами обязаны внести информацию об этом в ГИС ЖКХ.
Информацию о коммунальных услугах в ГИС ЖКХ при непосредственном управлении размещает РСО и регоператор ТКО.
Информацию об аварийно-диспетчерском обслуживании и содержании систем, ВДГО, лифтов, платформ для инвалидов в ГИС ЖКХ размещают организации, которые выполняют эти виды деятельности (ч. 2.1 ст. 164 ЖК РФ).
- Кто отвечает за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг
Ответственность перед собственниками помещений в МКД при непосредственном управлении несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ). За предоставление коммунальных услуг отвечают РСО и регоператор ТКО.
Ответственность за содержание внутридомовых инженерных коммуникаций несет лицо, ответственное за содержание и ремонт общего имущества. Содержание МКД должно обеспечиваться на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ).
Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:
– заключенным договорам;
– установленным Правительством правилам содержания общего имущества в МКД, правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД.
Ресурсоснабжающая организация отвечает за поставки коммунальных услуг надлежащего качества до границ общедомового имущества в МКД. Договором с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15. ст 161 ЖК РФ).
Вопросы непосредственного управления в настоящее время актуальны, так как двух- или трехэтажные МКД в Орске и Оренбургской области составляют более 30 % от общего количества домов.
Каждый понедельник с 14.00 до 17.00 по телефону 42-03-35 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы жителей города по теме «Управление многоквартирным домом». Вопросы можно направлять и на электронный адрес: ukc-orsk@yandex.ru
