Управляющая организация вправе оспорить протокол

– Имеет ли право общее собрание собственников многоквартирного дома утвердить размер платы за жилое помещение без учета мнения управляющей организации? (Герман Николаевич, пр-д Энтузиастов, д. 3)

Вячеслав Петренко,

председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области, консультант по ЖКХ и территориальному общественному самоуправлению (ТОС):

– Споры управляющей организации и собственников МКД о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения на практике не редкость. В этой связи законодательство РФ предусматривает:

1. УО выносит на общее собрание предложение об изменении размера платы с экономическим обоснованием.

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на общем собрании с учетом предложений управляющей домом организации (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ). Чтобы вынести такие предложения, УО должна провести значительную работу, которая будет в основе экономически обоснованного расчета размера платы. Это необходимо, чтобы заложить в плату собственников средства, достаточные для надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД.

Перед тем как вынести на общее собрание собственников (ОСС) предложение о размере платы, управляющая организация:

1. Проводит осмотр общего имущества, по результатам которого составляет акт.
2. На основании акта и с учетом требований нормативно-правовых актов (НПА) составляет проект перечня работ и услуг. Это список всех работ, которые необходимо провести для устранения дефектов и нарушений, выявленных при осмотре, а также весь минимальный перечень работ и услуг, согласно законодательству. Если ранее собственники проголосовали на ОСС за дополнительные услуги, они тоже включаются в проект перечня.
3. По проекту формирует смету и обоснование размера платы за жилое помещение с подробным расчетом и указанием сумм, которые компания планирует потратить на каждую работу или услугу за год.
4. Размещает на стендах в подъездах домов и/или направляет каждому собственнику помещения в доме подготовленное предложение о новом размере платы (п. 31 ПП РФ № 491). На ознакомление жителям МКД отводится 30 дней.
5. Организует общее собрание собственников, вынося на голосование вопрос об утверждении нового размера платы.

Все перечисленные выше действия необходимы, чтобы при расчете платы собственников за содержание и ремонт общего имущества были учтены особенности и потребности конкретного дома и поступающих от жителей МКД средств хватало на его надлежащее содержание.

Однако нередко собственники на собрании не утверждают размер платы, предложенный управляющей организацией, считая его завышенным или необоснованным.

 

2. Размер платы, предлагаемый собственниками, не содержит экономического обоснования. Если жители МКД отказались принять предложенный управляющей организацией размер платы, считая его завышенным, и после этого организовали и провели ОСС, на котором утвердили свой вариант о платы за содержание 1 кв. м

жилья.

3. Размер платы утверждается на ОСС с учетом обоснованного расчетами предложения УО.
4. В соответствии с п. 10 ПП РФ № 491, общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями НПА к соблюдению характеристик надежности и безопасности МКД для жизни и здоровья граждан,  сохранности имущества, а также к постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
5. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (п. 29 ПП РФ № 491). Такие расходы должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (п.п. 31-34 ПП РФ № 491).
6. Требования об обеспечении содержания общего имущества изложены в минимальном перечне услуг и работ, утвержденном ПП РФ № 290. Собственники обязаны предусмотреть плату за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем исполнение указанного такого минимального перечня.
7. Принятый на ОСС размер платы за содержание жилого помещения не может устанавливаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме и отвечать требованиям разумности (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. № 22).

Выводы судебной практики показывают:

УО имеет право оспорить в суде протокол ОСС об установлении размера платы за содержание жилья.

УО имеет право оспаривать протокол общего собрания, если такой протокол затрагивает ее интересы – договорные отношения по договору управления (постановление КС РФ от 29.01.2018 г. № 5-П, ст. ст. 2, 11, 12 ГК РФ). Управляющая организация, для которой решение собрания собственников в части установления размера платы является обязательным, имеет право оспорить такое решение по мотиву экономической необоснованности (ст.ст. 181.3–181.5 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ).

Исходя из этого, суд решил: протокол общего собрания собственников, на котором они утвердили свой размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, считать недействительным.

Законодательство не допускает установления произвольного размера платы за содержание жилья.

Законодательство, предоставляя собственникам помещений МКД право на определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, не допускает возможности делать это произвольно.

Учет предложений УО при утверждении размера платы является обязательным, при этом подлежат учету действующие НПА и специфика конкретного многоквартирного дома.

Задайте свой вопрос

Каждый понедельник с 16.00 до 18.00 по телефону 22-17-84 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области, консультант по ЖКХ и территориальному общественному самоуправлению (ТОС) Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы
жителей города по темам: «Управление многоквартирным домом» и «Развитие ТОС». Вопросы можно направлять и на электронный адрес ukc-orsk@yandex.ru.