Управляющие компании и собственники: права и обязанности сторон

– Каков порядок ответственности исполнителей жилищно-коммунальных услуг при управлении многоквартирным домом, согласно законодательству РФ? (Сергей, ул. Краматорская, д. 11)

Вячеслав Петренко,

председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области:

– Собственники помещений в многоквартирном доме часто помнят о своих правах по отношению к исполнителям жилищно-коммунальных услуг, но забывают об обязанностях, возложенных на них законодателями, в отношении МКД и исполнителей услуг.

Основные обязанности участников процессов управления и содержания МКД определены действующим законодательством РФ, а именно: прописаны в Жилищном кодексе РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных приказом Минстроя РФ № 292/пр от 14.05.2021 г.

В ст. 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений.

1. Собственники помещений должны соблюдать права и интересы проживающих в них граждан, соседей, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных нормативно-правовых актов.

В эти требования включается, например: не захламлять места общего пользования, не шуметь ночью, соблюдать требования к содержанию домашних животных, не курить в подъездах и не проводить переустройство или реконструкцию без согласования и решения ОСС (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Нельзя жилые помещения использовать не по назначению, устраивать в них склады.

2. Собственники обязаны ремонтировать квартиру, содержать ее в надлежащем состоянии и допускать к общему имуществу представителей управляющих организаций или ТСЖ.

Например, собственники квартир с внутриквартирным газовым оборудованием обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы для проверки состояния оборудования в соответствии с постановлением Правительства РФ № 410. О дате и времени техобслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования.

Также собственники сами и за свой счет должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии (п. 6 Правил № 292/пр). В ином случае бесхозяйственное отношение к жилплощади может привести к нарушению интересов соседей.  Например, им будут мешать неприятные запахи или насекомые.

Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам холодного, горячего водоснабжения, водоотведения (пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).

3. Собственники обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт, участвовать в содержании общего имущества дома.

Собственник помещения в МКД несет бремя содержания общего имущества пропорционально своей доле (ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). В состав платы собственника входит плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и капитальный ремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

– Управляющая организация в свою очередь отвечает за надлежащее содержание и ремонт общего имущества, в отдельных случаях – за капитальный ремонт и коммунальные услуги.

Управляющая организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Данные обязанности в этой сфере прописаны в договоре управления и в таких нормативно-правовых актах, как:

– Жилищный кодекс РФ;

– Правила содержания общего имущества в МКД (ПП РФ № 491 от 13.08.2006 г.);

– «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (ПП РФ № 416 от 15.05.2013 г.);

– «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения» (ПП РФ № 290 от 13.04.2013 г.);

– «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление Госстроя РФ).

Содержание МКД

Управляющая организация должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утвержденному перечню работ и услуг (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ). УО следит за соблюдением правил проживания жильцами МКД, например, принимает меры по ликвидации захламленных мест общего пользования, а также незаконных перепланировок, если они затрагивают общее имущество.

Сбор платы за жилищно-коммунальные услуги и взыскание долгов

УО выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ в соответствии с ч. 1 ст. 16.1 № 2 300-1, создает возможность для их оплаты разными способами, ведет претензионно-исковую работу по взысканию долгов с плательщиков (п.2, пп. «ж» п. 4 Правил № 416).

Проведение капитального ремонта

Если собственники формируют фонд капремонта на спецсчете, то УО является его владельцем, отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, при условии что собственники приняли соответствующее решение на общем собрании (ч. 2 ст. 44, ч. 2.3 ст. 175 ЖК РФ).

Предоставление коммунальных услуг

У УО появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем определенных коммунальных услуг. В таком случае она обязана заключать соответствующие договоры c поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учета, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за коммунальные услуги, в том числе взыскивать ее с должников (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, п. 31 Правил № 354).

 

Информация для управляющих организаций

В домах, где собственники не всегда понимают, кто и за что несет ответственность при управлении и содержании МКД, сложно построить взаимовыгодную работу. Жители будут требовать от УО выполнения не возложенных на нее обязанностей и создавать проблемы при проведении ремонтов и общих собраний, а также не будут соблюдать правила проживания в доме. Как следствие такой ситуации – жалобы, претензии собственников к УО и предписания надзорных органов.

Информирование и разъяснение главных вопросов по обслуживанию дома, а также по правам и обязанностям сторон договора должно быть приоритетным направлением при управлении.

Наиболее эффективный метод взаимодействия с собственниками дома – сотрудничество и помощь работы Совета МКД, что подтверждается моей практикой в сфере управления МКД.

Каждый понедельник с 15.00 до 17.00 по телефону 39-00-50 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы жителей города по теме «Управление многоквартирным домом». Вопросы можно направлять и на электронный адрес ukc-orsk@yandex.ru.