9 ошибок при проведении общих собраний собственников МКД
«ОГ» начинает рассматривать основные ошибки, которые допускают собственники, проводя общие собрания и фиксируя свои решения.
Итак, какие основные нарушения жилищного законодательства нельзя допускать при проведении общих собраний собственников многоквартирного дома? Об этом рассказывает наш постоянный эксперт, председатель комиссии по вопросам жилищно-коммунального комплекса Общественной палаты Орска Вячеслав Петренко.
Общее собрание собственников – обычное для собственников помещений и управляющих организаций (УО). Тем не менее на практике при проведении общих собраний часто допускаются ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.
При проведении общих собраний необходимо учесть ряд ошибок.
- Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала
(ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.
Обратите внимание на содержание сообщения о проведении общего собрания собственников (ОСС). Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, оно должно содержать:
– сведения об инициаторе собрания;
– форму проведения собрания;
– дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите еще дату окончания приема решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
– повестку дня;
– порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.
- Неправильное оформление решений собственников
Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч. 4.1-5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:
– информацию о лице, участвующем в голосовании;
– реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
– решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня или, наоборот, поставил в нем несколько галочек, такое решение вопроса стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
- Неправильный подсчет голосов
От подсчета голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.
К неправильному подсчету голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.
Кроме этого, ошибки при подсчете голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетене указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
- Некорректно оформленные доверенности
Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:
– фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
– место жительства или место нахождения;
– паспортные данные или реквизиты учредительных документов.
Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:
– заверила организация, в которой доверитель работает или учится;
– выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.
- Ошибка в выборе формы собрания
Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.
Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нем собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников сможет очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберете недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придется уведомлять о каждой части отдельно и придется составить всего один протокол.
- Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.
Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчетом голосов.
- Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая организация этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.
Если в течение трех месяцев в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖИ обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
- Изменение повестки дня
Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.
- Нарушение кворума собрания
Еще одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.
Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нем присутствовало более 50% собственников помещений в МКД. Но 50% голосов не обеспечивает наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.
ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счетной комиссии собрания, способа управления и совета МКД решаются 50% от всех голосов, принявших участие в голосовании.
Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50% от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другие вопросы решаются квалифицированным количеством голосов – это 2/3 от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Абсолютным большинством (100%) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.
Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44-48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.
Служба информации «Орской газеты»
