Как устанавливается плата за содержание и ремонт в МКД?

– Какие требования существуют для управляющих организаций по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоэтажке? (Валентина, ул. Братская, д. 38)

Вячеслав Петренко,

председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области:

– Работа по формированию управляющей организацией размера платы за 1 кв. м жилого помещения начинается задолго до проведения на эту тему общего собрания собственников. Юридическая практика показывает, что управляющим организациям для установления размера платы за жилое помещение следует выполнить 4 этапа:

1. Провести осмотр общего имущества дома и составить акт. Проведение сезонного осмотра общего имущества МКД и составление акта по его итогам – обычно это весенний осмотр, который УО должна совершить после завершения отопительного сезона (п. 2.1.1 Правил № 170). Также это может быть осенний осмотр перед началом осенне-зимнего периода и подключением отопления.

В комиссию, которая будет проводить осмотр, следует включить представителей собственников, например, членов совета дома. Итоги такого осмотра обязательно фиксируются в журнале осмотров общего имущества или оформляются актом (п. 2.1.4 Правил № 170). Эти документы являются частью технической документации на МКД (пп. «в» п. 24 Постановления Правительства РФ № 491). Акт должны подписать как управляющая организация, так и собственники.

В акт заносятся данные о состоянии каждого осмотренного элемента общего имущества, а также данные о найденных дефектах и необходимости проведения текущего ремонта. Форма акта/журнала есть в приложении № 3 Правил № 170.

2. Составить проект перечня работ и услуг на основании акта осмотра и требований законодательства. Когда осмотр общего имущества МКД проведен и по его итогам составлен акт, УО следует подготовить проект перечня работ и услуг для МКД.

В минимальный перечень необходимых работ по текущему ремонту включаются все работы по устранению дефектов и неисправностей, которые УО обнаружила при осмотре дома и внесла в акт.

Например, если были обнаружены сколы на ступенях лестницы в подъезде, то в перечень работ обязательно вносятся работы по восстановлению ступеней.

Когда на основании акта осмотра УО составит минимальный перечень работ по ремонту общего имущества дома, в него включается второй этап – минимальный перечень услуг, которые УО обязана оказывать всегда, согласно Правилам № 170.

Минимальный перечень по желанию собственников дополняется перечнем дополнительных работ и услуг. Они утверждаются общим собранием собственников. Это может быть услуга видеонаблюдения за территорией, установка элементов благоустройства и т. д.

– Работа по формированию управляющей организацией размера платы за 1 кв. м жилого помещения начинается задолго до проведения на эту тему общего собрания собственников. Юридическая практика показывает, что УО для установления размера платы за жилое помещение следует выполнить 4 этапа. О первых двух этапах уже было рассказано  (провести осмотр общего имущества дома и составить акт; составить проект перечня работ и услуг на основании акта осмотра и требований законодательства). На следующих этапах остановимся подробнее.

3. Управляющая организация должна составить для собственников смету и обоснование размера платы за жилое помещение.

Когда УО составила перечень работ и услуг, включив в него работы на основании акта осмотра, обязательный список услуг и дополнительные услуги по согласованию с жителями дома, ей следует оформить предложение размера платы для собственников (п. 31 ПП РФ № 491, разд. 3 ПП РФ № 416).

Оно должно состоять минимум из двух обязательных документов:

– подробный расчет/смета размера платы;

– обоснование расчета.

В расчете указываются суммы, которые УО планирует потратить на каждую работу/услугу согласно перечню за год. Общая сумма затрат делится на общую площадь жилых и нежилых помещений в доме и на 12 месяцев. В итоге УО показывает, какой размер платы она предлагает собственникам утвердить на следующий год и как он получился.

В обосновании управляющая организация по каждой включенной в перечень работ и услуг позиции должна указать, почему работа или услуга нужна: ремонтные работы – на основании пункта акта осмотра общего имущества, услуги – как выполнение требования законодательства с указанием пункта нормативно-правового акта. Если в перечне есть дополнительные услуги, то в обосновании приводятся данные протокола ОCC или иных документов.

4. УО должна ознакомить собственников с предложением о новом размере платы и рассмотреть данный вопрос на общем собрании собственников (ОСС) МКД.

Когда УО подготовила предложение для собственников по размеру платы, необходимо разместить его на стендах в подъездах дома на 30 дней (п. 31 ПП РФ № 491).

После истечения срока УО имеет право наконец вынести вопрос об утверждении размера платы за жилое помещение на общее собрание собственников.

Собственники могут проголосовать за предложение, и тогда УО остается только оформить итоги ОСС, направить документы в ГЖИ, разместить их в ГИС ЖКХ и работать согласно принятому решению.

Задайте свой вопрос

Каждый понедельник с 15.00 до 17.00 по телефону 39-00-50 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы жителей города по теме «Управление многоквартирным домом». Вопросы можно направлять и на электронный адрес: ukc-orsk@yandex.ru.