О содержании дома и текущем ремонте
– Каков порядок контроля за выполнением работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (МКД) и требования к оформлению акта приемки этих работ, согласно законодательству РФ? (Григорий, ул. Васнецова, д. 16а)
Вячеслав Петренко,
председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области:
Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, выполняющей работы по содержанию дома и оказывающей услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе, согласно п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со
ст. 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице управляющей организации берет на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определенную плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполненные работы.
Контроль за выполнением работ управляющей организации по договору
В соответствии с требованиями ст. 748 ГК РФ, заказчик (собственник) имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (управляющей организации или подрядной организации). Такие же требования содержатся в Правилах содержания общего имущества МКД, утвержденных постановлением Правительства
№ 491 от 13 августа 2006 года.
Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.
Ответственность управляющей организации за некачественные работы
Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости работ (ст. 723 ГК РФ). Чтобы для управляющей или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и зафиксировать этот факт путем составления акта.
В течение шести месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчете (приложение к постановлению Правительства № 491 от 13 августа 2006 года, Правила содержания общего имущества МКД). Иными словами, сначала нужно выявить дефект и составить акт, затем на его основании обращаться в УО, а не наоборот. То есть у собственников не должно быть так, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчет за неубранный вовремя подъезд, составив акт с опозданием.
Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УО и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета МКД (постановление Правительства РФ № 354, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД).
Причем перерасчет делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп. 111, 112 ПП РФ № 354).
Необходимо учесть следующее:
– собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
– при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
– с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение шести месяцев в письменной форме потребовать от УО перерасчет за выполненные ненадлежащим образом работы;
– при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта УК вправе отказать в перерасчете за выполненные работы.
Кто должен подписывать акт приемки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД
Жилищный кодекс РФ отмечает, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Также по жилищному законодательству, собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.
Совет дома контролирует выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД (пп. 5 п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Правом подписания акта приемки выполненных работ обладает председатель совета МКД либо избранный на общем собрании уполномоченный на то собственник от лица всех собственников помещений в доме.
Согласно пп. 4 п. 8ст. 161.1 ЖК РФ, избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:
– контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору управления;
– подписывать акты приемки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
– подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приемки выполненных работ, не имея доверенности или решения общего собрания собственников (ст. 160, п. 1 ст. 182, ст. 185 ГК РФ).
Вывод следующий:
– акт приемки выполненных работ должен быть подписан УО в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика
(ст. 753 ГК РФ);
– никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приемки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
– подписывать акты приемки работ может только председатель совета МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
– без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приемки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
– при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приемки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.
Сроки подписания акта приемки выполненных работ
В приказе Минстроя РФ сроки подписания акта приемки выполненных работ отсутствуют. Поэтому оптимальным сроком подписания актов приемки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приемки выполненных работ по текущему ремонту является один раз в год или по факту их окончания.
Акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД являются составной частью технической документации, и УО, ТСЖ обязаны составлять такие акты для приемки и фиксации работ.
Приказом Минстроя № 761 от 26 октября 2015 года утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД. Использование формы по приказу № 761 обязательно, так как она утверждена во исполнение п. 9 Правил № 290, постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 года, Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.
Каждый понедельник с 14.00 до 17.00 по телефону 39-00-50 председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Вячеслав Владимирович Петренко отвечает на вопросы жителей города по теме «Управление многоквартирным домом». Вопросы можно направлять и на электронный адрес ukc-orsk@yandex.ru.
Служба информации «Орской газеты»